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不動産実務シリーズ(7) 土地活用の教科書 谷崎憲一のその土地活用ちょっと待った!

不動産実務 土地活用 賃貸

不動産実務シリーズ(7) 土地活用の教科書 谷崎憲一のその土地活用ちょっと待った!

著者谷崎憲一 (社団法人東京共同住宅協会 会長)
定価本体価格2,000円 定価2,160円(税込)
ISBNISBN978-4-904842-04-1 C2034
形式四六判 234頁

賃貸住宅経営は最初が肝心!
これから手持ちの土地の活用を考えている地主さんが失敗しないために読む一冊。
あなたの人生を左右する土地活用! 正しい判断をするための価値ある一冊

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本書に取り上げられている、マーケティングの失敗による、空室で悩むマンションを抱え込んでしまった事例/建築会社・銀行・管理会社選びで失敗した事例/ 甘い事業収支計画書を鵜呑みにして失敗した事例/スケジュール管理に失敗した事例/近隣対策で問題が起きた事例など、複数の失敗事例から学ぶ成功への原 理・原則を解き明かす。

まえがき 賃貸住宅系の土地活用とは何か


第一章 マーケティング

【事例】マーケティングの失敗による、 空室で悩むマンションを抱え込んでしまった事例

  • ●ケース1 高級マンション
  • ●ケース2 狭小マンション
  • 土地の活用方法を考える
  • 大切なのは事業性の確認
  • ターゲットを見極める
  • 入居者ニーズを捉える
  • コンセプトが重要
  • 土地活用の成功はオーナー自らの勉強から
  • ■チェックリスト1 マーケティング

第二章 パートナー選び

1. 建築会社選び

【事例】建築会社選びで失敗した事例(倒産の悲劇)

  • ●ケース1 契約直前で変更
  • ●ケース2 銀行紹介の会社が倒産
  • 誰に頼むのか? 大事業という認識を持つ……生涯・次世代まで影響
  • 非建築系パートナーの特徴
  • 社風、営業マンの様子、提案内容から信頼できる会社を見極める
  • 声のかけ過ぎは禁物
  • 安い建築費VS高い建築費……そのからくりと実態
  • 契約前に必ず信用調査を
  • ハウスメーカーのメリット、デメリット
  • 注文建築のメリット、デメリット

【事例】とても気の毒な事例

  • ●ケース1 欠陥住宅で割腹自殺
  • ●ケース2 二度、建築会社の倒産を経験した例

【事例】親戚に依頼して失敗した事例(親戚に依頼……付き合い断絶へ)

  • 設計事務所の仕組み(構造計算・意匠・実施設計〜施工管理まで)
  • ■チェックリスト2 建築会社とその営業マン
  • ■チェックリスト3 設計事務所
  • ■チェックリスト4 工事の施工上の注意

2. 銀行選び(変動金利・固定金利の選択)

  • 賃貸住宅経営における融資の種類
  • 公的融資・都市銀行・地方銀行・信用金庫・ノンバンクさてあなたは?
  • 変動金利と固定金利、どっちを選ぶ?
  • 繰上返済・金融機関の変更・リスケジュールの仕組み
  • 建築費の値下げ交渉より、金利の減額交渉のほうが効果的
  • できるだけ長期のローンを選ぶ
  • 融資の競争比較のメリット、デメリット

3. 管理会社選び

【事例】管理会社選びで失敗した事例 (サブリース会社の選択と不誠実な会社との出会い)

  • ●ケース1 契約解除に巨額のペナルティ
  • ●ケース2 借家権を主張してきた管理会社
  • あなたに合った管理方法(形態)とこんなに大きく違う業界各社
  • 管理会社は「報・連・相」が大切
  • 管理会社選びは結婚と同じ
  • 管理委託契約は、契約書の中身のチェックが重要
  • 管理会社はボランティアではない
  • 契約書の数字のマジック
  • 管理会社の信用調査も必須
  • ■チェックリスト5 誠実な管理会社の見極め方

第三章 事業計画の考え方

1. 事業収支計画

【事例】甘い事業収支計画書を鵜呑みにして失敗した事例

  • 事業収支計画3+1の法則を理解しよう
  • 収入(賃料)の見積もり
  • 返済計画
  • ランニングコスト
  • 事業収支計画書は数字のマジックがたくさん盛り込まれている
  • こんな事業収支表は危ない

2. ランニングコスト

【事例】ランニングコストを甘く見てしまって、収支が厳しくなった事例

  • 事業収支計画の次に厳密に見込みたいランニングコスト
  • 建物構造別の長期修繕計画と建物の寿命
  • 建物管理・保守・清掃計画・植栽計画……これだけは気をつけよう
  • (コラム 事業計画で注意すべきポイント・税金の話)

3. スケジュール(仮住まいの移転・解体・着工・上棟・竣工〜募集)

【事例】スケジュール管理に失敗した事例

  • 請負契約と業界の仕組み
  • マーケティングと並び重要なスケジューリング
  • 今、契約しないと3月の完成に間に合いません……常套文句にご注意
  • 完成時期は3月が本当に最適なのか?
  • 余裕のスケジュール管理が成功の鍵を握る
  • 工期の目安
  • ■チェックリスト6 スケジュール

第四章 近隣、権利調整、相続

1. 近隣対策

【事例】近隣対策で問題が起きた事例

  • ●ケース1 敷地境界トラブルに発展した例
  • ●ケース2 金銭を要求された例
  • 近隣対策の考え方
  • 具体的な対策の手順
  • 日頃からの関係が建築計画に大きく影響
  • トラブル事例とチェックポイント
  • 建築には官民査定測量は不要
  • ■チェックリスト7 近隣対策のチェックポイント

2. 親族問題

【事例】親や子供など、親族との合意形成でトラブルになった事例

  • 奥さん・子供を上手に巻き込む。独断専行の危険性
  • 相続対策としての土地活用

【事例】相続対策が争族になった事例(本当の相続対策とは……)

  • 名義の問題と、納税プランニング……次世代に禍根を残さないために
  • 争いが起こる前に親からのメッセージを伝える
  • 不動産だけでなく、親の思い、経営のやり方を伝える
  • 不良資産を次世代に残してはならない

【事例】次世代に怨まれた事例

  • ●ケース1 お父さん怨みます!
  • ●ケース2 夫から相続した物件に悩まされた妻と娘

3. 立ち退き交渉

【事例】立ち退き交渉で失敗した事例(早々と引越ししたが……)

  • 立ち退き料は必要経費
  • 成功事例も知ってモチベーションをあげていこう
  • 交渉は適任者に任せる
  • 借地借家法を学ぼう! この恐ろしい法律を克服しなければ失敗する
  • 複数の失敗事例から学ぶ成功の原理原則
  • ■チェックリスト8 立ち退き交渉の教訓とチェックポイント

あとがき だから、土地活用は面白い


【事例】賃貸住宅経営の成功事例

  • 賃貸住宅経営の未来像……あなたは絶対に成功する
  • ■チェックリスト9 成功大家さんから学ぶ10の成功の鍵