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不動産法務ライブラリー(4) 賃貸住宅経営における賃料滞納の対処と明渡しの実務

不動産法務 賃貸管理

不動産法務ライブラリー(4) 賃貸住宅経営における賃料滞納の対処と明渡しの実務

著者弁護士久保原和也・和田敦史共著
定価本体価格1,600円 定価1,728円(税込)
ISBNISBN978-4-904842-03-4 C2032
形式四六判 152頁

賃貸住宅経営は資産家の不労所得だと誤解されがちだ。
しかし実際には、空室率の上昇や賃料滞納の増加、火災や事件、法改正など多くのリスクを抱えるビジネスでもある。
本書は、主として地主・家主の方々や不動産賃貸管理業者の方々に向けて、賃料滞納が生じた場合に、いつ、何を、どのようにして対応するかを平易に解説している。

本書は、第1章で全体の流れを理解したうえで、第2章からは時系列に詳しく解説をしています。

まえがき−久保原 和也


第1章 賃料滞納を理由とする明渡請求の基本

  1. 賃貸借契約解除の必要性
  2. 賃貸借契約解除の方法

    • (1)法律上の解除の要件

      【補足1−1】◆ 相当の期間

      【補足1−2】◆ 催告期間を定めないか 不相当である場合

      【補足1−3】◆ 賃貸人が定めた催告期間が不相当に長い場合

    • (2)判例による解除の要件の加重

  3. 裁判手続(債務名義の取得)

    • (1)自力救済の禁止
    • (2)強制執行の前提として「判決」(債務名義)

      【補足1−4】◆ 債務名義とは?

      【補足1−5】◆ 公正証書について

  4. 強制執行手続

    • 【補足1−6】◆ 裁判所書記官の付与する執行文とは?
    • 【補足1−7】◆ 判決正本送達証明書とは?
    • 【補足1−8】◆ 判決確定証明書とは?
    • 【補足1−9】◆ 仮執行宣言①
  5. まとめ


第2章 入居審査・契約締結

  1. 入居審査について

    • (1)入居審査の重要性

    • (2)入居審査の方法

    • ★トピックス

      「居住安定確保法案」について(1)

  2. 担保について

    • (1)担保とは

    • (2)「連帯保証人」について

      【補足2−1】◆ 保証人と連帯保証人

      【補足2−2】◆ 連帯保証人と明渡義務

      【補足2−3】◆ 更新後の債務

    • ★トピックス

      「居住安定確保法案」について(2)

    • (3)「敷金」について

  3. 小括 48


第3章 賃料滞納の発覚と滞納賃料の請求・回収方法

  1. 調査

  2. 支払の督促

    • ★トピックス

      「居住安定確保法案」について(3)

  3. 家賃回収のための法的手続

    • (1)はじめに

    • (2)差押え

      【補足3−1】◆ 「差押え」について

    • (3)簡易な「債務名義」の取得方法

      【補足3−2】◆ 民事調停について

      【補足3−3】◆ 執行受諾文言


第4章 契約の終了(解除)

  1. 催告と解除

  2. 解除に関する特約

    • (1)無催告解除特約

    • (2)当然解除特約

      【補足4−1】◆ 特約による契約解除原因

  3. 意思表示の具体的方法

    • (1)所在が判明している場合

      【補足4−2】◆ 催告期間の計算方法

    • (2)郵便物が到達しない場合

    • (3)所在不明の場合

  4. 解除の効力発生


第5章 明渡しの実現(1)明渡判決を得る

  1. 訴訟手続の流れ

  2. 訴えの提起(訴状の提出)

    • (1)提出先(管轄)

    • (2)提出書類等

  3. 口頭弁論期日の指定、相手方の呼出し

    • 【補足5−1】◆ 様々な送達方法
  4. 審理

    • (1)相手方が当方の主張を争わない場合

    • (2)相手方が行方不明で裁判所に出頭しない場合

    • (3)相手方が裁判所に出頭して、当方の主張を争う場合

  5. 訴訟の終了

    • 【補足5−2】◆ 仮執行宣言②

    • 【補足5−3】◆ 訴訟上の和解

    • 【補足5−4】◆ 占有移転禁止の仮処分について

    • ★トピックス

      「債務者不特定の仮処分」


第6章 明渡しの実現(2)明渡しの強制執行

  1. 強制執行の申立

    • 【補足6−1】◆ 動産執行申立の必要性
  2. 明渡し催告

  3. 断行

    • (1)断行日まで

      【補足6−2】◆ 所有権放棄書

    • (2)断行日

    • (3)断行日以後

  4. 執行費用について


第7章 まとめ

  1. 建物明渡しまでの法的解決の流れ
  2. 賃料滞納に対する行動指針

終わりに−和田 敦史