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不動産実務シリーズ(2) マイホームを購入する前に読む本 不動産物件【選別のコツ148】

マイホーム購入 不動産実務 物件調査

不動産実務シリーズ(2) マイホームを購入する前に読む本 不動産物件【選別のコツ148】

著者エスクローツムラ 代表 津村重行(つむら しげゆき)
定価本体価格1,800円+消費税
ISBNISBN4-931130-86-0
形式216頁

念願のマイホームを手に入れたのはいいが、地盤が緩く家が傾いてしまった。湿気が酷くカビだらけ等々、住宅や不動産にまつわるトラブルは後を絶たない。こうしたトラブルを未然に防ぐには、過去の土地運用の歴史や周辺環境を事前に調べるよりほかない。調査することで見た目は美しい大規模分譲地も、昔は土地の一部が沼や川だったということまでわかるのである。ではどうしてわかるのであろうか? 本書は、こうした不動産物件調査のポイント148項目を掲げ、誰にでも調査ができるようにわかりやすく解説、マイホーム購入を考えている方々に必携の書である。

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1 エスクローってなんですか? 

(1)エスクローはアメリカで誕生した
(2)日本版エスクロ−制度の構築
(3)エスクロ−調査のメリット


2 売主と会ったら確かめること

◆ポイント1◆ 売却理由の聞き出し方
◆ポイント2◆ 売主の観察方法
◆ポイント3◆ 売主だと言う詐欺師
◆ポイント4◆ 話題をそらす売主は怪しい
◆ポイント5◆ 詐欺師は質問のテクニシャン
◆ポイント6◆ 売主は本当のことを話さない
◆ポイント7◆ 権利証書は詐欺師でも作れる
◆ポイント8◆ 破れた権利証書
◆ポイント9◆ 住所の間違った権利証書
◆ポイント10◆ 原付免許証では本人確認出来ない
◆ポイント11◆ 不動産の付帯設備って?
◆ポイント12◆ 売主の情報開示書って?
◆ポイント13◆ 隣家との険悪な人間関係…
◆ポイント14◆ 竹が生えている家には近隣トラブルが
〔イラスト〕売主と会ったらたしかめることのおさらい


3 調査の七つ道具

〔住宅地図〕〔シャープペンシル〕〔メモ用紙〕〔消しゴム〕
〔三角スケール〕〔名刺〕〔方位磁石〕〔スコップ〕
〔巻き尺〕〔デジカメ〕〔小型水平器〕〔現地調査表〕〔20mメジャー〕

◆ポイント15◆ 物件調査ってなに?
◆ポイント16◆ 役所はしゃべる図書館
◆ポイント17◆ 役所は聞かないことには答えない
◆ポイント18◆ 現地調査は疑問を感じること
〔イラスト〕調査の七つ道具のおさらい


4 道路調査編

◆ポイント19◆ 道路の幅は2ヵ所で測る
◆ポイント20◆ 道路はU字溝からU字溝まで
◆ポイント21◆ 4m未満の道路は敷地が減る
◆ポイント22◆ 間違って敷地を後退している
◆ポイント23◆ 道路の名称ってなに?
◆ポイント24◆ “基準法に適合する道路”ってなに?
◆ポイント25◆ 私道の工事には同意書がいる
◆ポイント26◆ “但し書き道路”は道路ではない
〔イラスト〕道路調査編のおさらい


5 排水関係編

◆ポイント27◆ マークのないマンホールは危険
◆ポイント28◆ 使えない下水道設備
◆ポイント29◆ 下水道負担金が請求される
◆ポイント30◆ 宅内に枡がないと自費工事?
◆ポイント31◆ 下水道工事のし忘れ?
◆ポイント32◆ すぐ使用出来ない下水道枡?
◆ポイント33◆ 浄化槽許可は写真で相談出来る
◆ポイント34◆ 本下水なのに浄化槽水洗?
◆ポイント35◆ 浄化槽水洗許可は毎年変わる
〔イラスト〕排水関係編のおさらい


6 敷地調査編

◆ポイント36◆ 建築確認が出ない間口が2m未満
◆ポイント37◆ “現況有姿売買”ってなに?
◆ポイント38◆ 一人測量の方法
◆ポイント39◆ 他人の建物が残っている
◆ポイント40◆ 傾斜地分譲地には地盤沈下がある
◆ポイント41◆ 擁壁亀裂は地盤に問題?
◆ポイント42◆ 擁壁検査のない開発区域
◆ポイント43◆ 検査のない宅造地は家が建たない
〔イラスト〕敷地調査編のおさらい


7 建物調査編

◆ポイント44◆ 見落としやすい建物越境
◆ポイント45◆ 50cm離さないと地代を請求?
◆ポイント46◆ 外壁亀裂は価格交渉の材料?
◆ポイント47◆ 基礎の亀裂は地盤も原因?
◆ポイント48◆ 天井のシミは雨漏り跡
◆ポイント49◆ シロアリ被害の建物は価値がゼロ
◆ポイント50◆ 浄化槽も腐る
◆ポイント51◆ 壊れたドアーの家にはサラ金が
◆ポイント52◆ 建築確認証明は誰でも取れる
◆ポイント53◆ 不適格建築のマンションって?
◆ポイント54◆ 「既存宅地」契約は要警戒
◆ポイント55◆ 10mを超える建築物には日照制限
◆ポイント56◆ ワンルームマンションは隣にも建つ
◆ポイント57◆ 新築でも「建て替え」を心配せよ
〔イラスト〕建物調査編のおさらい


8 建物用途制限編

◆ポイント58◆ 計画道路の概略位置は?
◆ポイント59◆ 見込みや予定は名前を聞く
◆ポイント60◆ トレースするのは断片でよい
◆ポイント61◆ 公拡法には罰則規定が
◆ポイント62◆ 計画街路区域には建築規制が
〔イラスト〕建物用途制限編のおさらい


9 設備関係編

◆ポイント63◆ 購入した家の水が出ない
◆ポイント64◆ 給水装置は名義変更が必要
◆ポイント65◆ 井戸は必ず水質検査してから
◆ポイント66◆ 昔の街道沿いには他人の配管がある
◆ポイント67◆ ガス管も深すぎると費用が高い
◆ポイント68◆ 他人のガス管で爆発の危険が
◆ポイント69◆ テレビが映らない電波障害
◆ポイント70◆ 電柱移動にはお金がかかる
〔イラスト〕設備関係編のおさらい


10 周辺環境編

◆ポイント71◆ 横一線の壁のシミは洪水の跡
◆ポイント72◆ 浸水記録は防災課で教えてくれる
◆ポイント73◆ 水害対策には河川工事と下水道工事
◆ポイント74◆ どぶの臭いは排水が悪い
◆ポイント75◆ 道路冠水は駐車場が原因
◆ポイント76◆ クリーニング店は土壌汚染の危険
◆ポイント77◆ 公園だって廃止される
◆ポイント78◆ がけ周辺は予定の家が建たない
◆ポイント79◆ “崖”が5mを超えたら県に行く
◆ポイント80◆ 分譲地は見かけほど安全ではない
◆ポイント81◆ 分譲地には特別な規制がある
◆ポイント82◆ 建築協定で建物制限が
◆ポイント83◆ 期限切れの建築協定
◆ポイント84◆ 協定で緑を確保した住宅地
◆ポイント85◆ 見落とされた“地元協定”でトラブル
◆ポイント86◆ 保留地には権利証書が出ない
◆ポイント87◆ 隣地の空き地に高層ビルが
◆ポイント88◆ 送電線下には建築規制が
◆ポイント89◆ 自治会館建設で思わぬ出費
◆ポイント90◆ 見落とされる文化財埋蔵物
◆ポイント91◆ 通学学区は教育委員会で直接聞く
◆ポイント92◆ 鉄道計画でも影響がある
◆ポイント93◆ 地下鉄の近接地には建築規制がある
〔イラスト〕周辺環境編のおさらい


11 法務局調査編

◆ポイント94◆ 法務局では全て地番が必要
◆ポイント95◆ 法務局の地図を写す
◆ポイント96◆ 公図と住宅地図を照合させる
◆ポイント97◆ 隣接所有者がガソリンスタンド
◆ポイント98◆ 公道か私道か?
◆ポイント99◆ 法務局の旧紙公図は公図の原本
◆ポイント100◆ 昔の土地利用がわかる旧紙公図
◆ポイント101◆ 区画整理中は公図が出ない
◆ポイント102◆ 公図に自分の土地がない
◆ポイント103◆ 土地上に第三者の建物が
◆ポイント104◆ 借入れが多い物件は共担目録を
◆ポイント105◆ 権利証書番号は1年で2種類出る
◆ポイント106◆ 分筆登記済証は権利証書ではない
◆ポイント107◆ 名義変更の出来ない相続
◆ポイント108◆ 直近での所有権移転は詐欺と思え
◆ポイント109◆ 仮登記のせいで他人が権利主張
◆ポイント110◆ 大昔は処刑場だった
◆ポイント111◆ 山林に隣接の畑は地盤沈下する
◆ポイント112◆ 昭和52年以前の測量図は信用出来ない
◆ポイント113◆ 「確認処理」印の測量図は境界確定済み
◆ポイント114◆ 「法17条地図」では境界が確定
◆ポイント115◆ 敷地分割には隣地の同意書が必要
◆ポイント116◆ 道路にも測量図がある
◆ポイント117◆ 建物図面で増築箇所がわかる
◆ポイント118◆ 建物図面が複数あるときは要警戒
◆ポイント119◆ 増築未登記は登記をしてから取引
◆ポイント120◆ 地目・農地は移転に許可書が必要
◆ポイント121◆ 財務省払い下げ地は管財課へ
◆ポイント122◆ 県道では道路越境が多い
◆ポイント123◆ 証拠があれば登記官は職権訂正
〔イラスト〕法務局調査編のおさらい


12 市役所編

◆ポイント124◆ 建て替えの出来ない新築住宅
◆ポイント125◆ 建築許可の出ない分譲地
◆ポイント126◆ 使用出来ない下水道管
◆ポイント127◆ 突然やってくる下水道負担金請求
◆ポイント128◆ 広い道路でも道路越境に
◆ポイント129◆ 広い道路でも建て替えが出来ない
◆ポイント130◆ 許可のない擁壁では建築変更に
◆ポイント131◆ 建築確認書付きの違法建築
◆ポイント132◆ 高い斜面付近は危険箇所の恐れ
◆ポイント133◆ 工場跡地の中規模分譲地
◆ポイント134◆ 牧場周辺も水質汚染に
〔イラスト〕市役所編のおさらい


13 マンション編

(1)管理会社も倒産する
(2)管理清掃が行き届いているか
(3)変更される管理規約
(4)権利譲渡によるトラブル
(5)滞納管理費は新入居者の負担
(6)建て替え出来ない新築マンション
(7)入居者間のトラブル
(8)送電線があるマンション
(9)居室数より少ない駐車場台数
(10)自由に出来ない1階庭付きマンション
(11)バルコニーに温室設置
(12)建物外壁の状況
(13)室内の設備チェック

  • 〔電気〕
  • 〔水道〕
  • 〔ガス〕
  • 〔排水〕
  • 〔構造体〕

(14)隣室居室の生活騒音
(15)雨漏りの記録
(16)集合郵便受けは個人情報の箱
◆ポイント135◆ 敷地権制度には欠陥がある
◆ポイント136◆ 規約共用部分に注意
◆ポイント137◆ 持ち分計算が間違ったマンション
◆ポイント138◆ 共有部分に個人名義の登記
◆ポイント139◆ 南側空き地の事業計画には要注意!
◆ポイント140◆ マンション建設反対の住民運動!
〔イラスト〕マンション編のおさらい


14 その他の注意すべきポイント

◆ポイント141◆ 草が生えない土地は土壌汚染
◆ポイント142◆ ガソリンスタンド跡地は土壌汚染
◆ポイント143◆ 眠らない消防署の存在
◆ポイント144◆ 31m以上の建物は緊急電波対策
◆ポイント145◆ 総合設計制度が違反建築に改ざん
◆ポイント146◆ “二つの境界線”がある土地!
◆ポイント147◆ “権利証書”が発行されなくなる!
◆ポイント148◆ 制約の多い “中間省略登記”!
〔イラスト〕その他注意すべきポイントのおさらい


15 各種専門検査機関

(1)地耐力調査(地盤調査)
(2)地中地下埋設物調査
(3)ダイオキシン調査
(4)建物性能調査
(5)土地調査


16 不動産会社を選ぶコツ


●付録資料集

  1. 現地調査チェックシート
  2. 売主の情報開示書
  3. 売買付帯設備状況一覧表