書籍情報

不動産物件調査の実務マニュアル

CD-ROM 不動産実務 不動産物件調査

不動産物件調査の実務マニュアル

著者津村 重行(エスクローツムラ代表)
定価本体価格42,000円+消費税
形式A4判バインダー形式〔本文224頁・資料106点335頁〕

不動産取引に重要な物件調査報告書の作り方が詳しくわかる
この度弊社では、数多くのお客様からご要望をいただいていた不動産物件調査のマニュアル書
『不動産物件調査の実務マニュアル』を刊行いたしました。
本書は、2002年6月に発刊し好評を博した『不動産物件調査の実務』、2008年4月に刊行した『改訂新版・不動産物件調査の実務』を大幅刷新し、法令・書式・資料等についても最新のものを掲載、また、「10年保存用聞き取り調査シート」「売主の不動産情報告知書」など、新たに開発した書面も掲載しました。分かりやすく見やすいバインダーを編集方針に掲げ、書名も『不動産物件調査の実務マニュアル』とし、他に類書のないマニュアル書であると自負しております。
ますます複雑化する日本での売買重要事項説明に関する法令は膨大なものになろうとしていま
すが、不動産トラブル防止のためのリスク回避は、本マニュアルに基づく不動産情報告知によっ
てこそ達成されるということを、実感していただければ幸いです

物件調査報告書作成のための書式一式CD-ROM付(エクセル版)

「本書の内容・特長」が登録されていません

1.エスクロー制度

  • 宅建業法による物件調査に限界
  • エスクローの動向
  • アメリカの不動産エスクロー
    アメリカのエスクロー制度/日本とアメリカとの不動産取引の違い
  • 日本版の不動産エスクロー
    日本の不動産事情/近未来型日本の不動産エスクロー制度

2.エスクロー物件調査とは

  • エスクロー物件調査の言葉の意味
  • エスクロー物件調査の特徴点とニュービジネス
    雨漏り検査業務/床下土台の腐食の状況検査業務/建物の傾きの検査業務/地目変遷の履歴調査/建物の利用履歴調査/宅地の造成履歴調査
  • エスクロー物件調査の項目

3.エスクロー調査の流れ


4.売却依頼の受け付け


  • 売主の売却理由
    経済的に逼迫しているときの対処法/概算売却代金と抵当権抹消代金との関連/抵当権設定権者が倒産している場合/本心を言わない売主の売却事情
  • 本人確認
    身分の確認/本人の意思確認
  • 権利証書等のチェックポイント
    破損による書類不備/住所・氏名の相違/権利証番号/嘱託登記/所在地の間違い/登記識別情報通知書の剥がれたシール
  • 建物の建築確認通知書と検査済み証
  • 地積測量図
  • 建築協定書、地元協定
  • 地主しか知り得ない事項
    近隣トラブル/境界トラブル/植栽トラブル/敷地利用承諾/第三者との賃貸借関係/駐車場に賃貸/農地に賃貸/電柱に賃貸
  • 媒介契約書の種別の説明と媒介契約締結
    一般媒介/専任媒介と専属媒介/販売代理
  • 売主希望価格の適正判断
    簡易価格査定(机上査定)
  • 売主聞き取り調査
    住居表示と地番/増築工事と登記/古井戸の有無(地中埋設設備)/シロアリ被害/雨漏りの経歴/建物の水平バランス

5.物件調査

  • 持参用具の点検
    現地調査表/シャープペンシル(0.3ミリ、0.5ミリ)/三角定規/消しゴム/キルビメーター/5メートル、6メートルメジャー/50メートルメジャー/方位磁石/携帯水平器/トレーシングペーパー/認印/A4メモ用紙(コピー用紙)/スコップ/デジカメ/三角スケール
  • なぜ調査をするのか
  • 物件調査とは
    物件調査とは?/「信じること」と「確かめること」とは別

6.現地調査

  • 現地調査の目的
  • 道路
    幅員/道路境界標と幅員/道路境界標がある場合/道路境界標がない場合/勾配/私道と公道/道路の舗装/道路に接する敷地部分
  • 排水
    U字溝/浄化槽/マンホール/水害の形跡及び臭気/水害の形跡/河川の改修工事の有無の調査/下水道の新設工事または計画の有無の調査/臭気
  • 敷地境界標
  • 敷地利用状況
    方位/地型(周り寸法)/1人測量の方法/路地状敷地/建物越境/違反建築物/他人の配管/建物存在の形跡/現場の諸設備/ガス/水道/電気/他人の敷地利用/駐車場賃貸/畑の賃貸
  • 通常の物件調査以外のデューデリジェンス知識
    境界の確定又は地積測量図作成作業/地盤地耐力調査/地中地下埋設物調査/土壌汚染調査/土壌汚染対策法と宅建業法/調査義務/調査義務者/指定区域台帳/措置命令/対策に係わる費用の目安/土地の形質の変更届/土壌汚染警戒物件/土壌汚染の可能性調査/特定事業場の調査/工場跡地物件/クリーニング所売買/廃棄処分場/ガソリンスタンド跡地/大気汚染による住民紛争/ゴミ焼却場周辺物件
  • 建物利用状況
    保守管理状況/雨漏りの形跡、シロアリチェック、水平バランス
  • 周辺環境
    傾斜地や崖地、平坦地や沼地/崖に隣接/分譲地の傾斜/緑地協定/地域地区・建築協定/沼地/平坦地/埋め立て地/水路(みずみち)/騒音や嫌悪施設の有無/高圧線/病院、学校、駅/学校/最寄り駅/バス便/テレビアンテナの有無/相隣関係/地勢/危険施設/町会活動/近隣公園/隣接地主/現地調査表の記入
  • 現地調査の整理

7.法務局調査〔106〕

  • 公図調査
    住宅地図との照合/要約書、隣接地主一覧表/紙公図/昔の地目/赤道・青道/1間道路・2間道路・9尺道路/区画整理/公図記載ミス
  • 登記簿関係
    登記事項証明書の見方/土地上の建物/共同担保/権利証番号との照合/権利証書の数/分筆登記のとき/所有者の確認/敷地権制度の欠陥/敷地権になっていないマンション取引/マンション付属建物・規約共用部分/不自然な所有権移転/昔の地目/地目が農地
  • 測量図関係
    敷地測量図/道路地積測量図
  • 建物関係
    建物図面/増築未登記
  • 登記官の職権更正
  • 分筆登記の可能性
  • 固定資産評価額通知書閲覧
    固定資産評価台帳を公示している場合と公示していない場合の調査/現況地目とは
  • 法務局調査の整理

8.市役所調査

  • 都市計画調査
    用途地域等/公園等施設/計画街路/計画決定道路/事業決定道路/建築規制/建築許可申請書/路線住居
  • 排水調査
    下水道本管の埋設図面/下水道接続済みの有無/下水道負担金の有無/宅内の汚水ますが現地にない場合/将来の下水道計画/河川の氾濫/浄化槽排水の可能性
  • 宅造許認可
  • 開発許認可
  • 旧住宅地造成事業法(旧宅)
  • 区画整理地
    仮換地証明書/保留地証明書/あわせ公図/賦課金の清算
  • 道路
    公道の名称及び認定幅員/道路査定/道路区域線図と道路証明/道路掘削凍結期間
  • 再建築
    建築の際の建築規制/建築協定、地域地区/「がけ」条例/建築基準法42条該当規定/42条2項道路/43条但し書き道路
  • 中高層建築物の制限規制
  • 日影規制
  • ワンルームマンション規制
  • 建築確認閲覧
  • 耐震偽装関連建物の調査
  • 石綿使用の有無の調査
  • 文化財埋蔵物
  • 学区表
  • 登記簿記録の地目が畑や田のとき
  • 緑地協定
  • 都市公園
  • モノレールなどの施設
  • 地下鉄調査
  • 国道調査
  • 財務省管財課調査
  • 県道・都道
  • 特殊許可物件
  • 総合設計建築物
  • 歩く順番の整理
    基本調査/イレギュラー調査
  • 市役所調査の問題点
    役所の職員は聞かなかったことは説明しない

9.設備関係調査

  • ガス会社調査
  • 水道局調査
  • 高圧線
  • 保健所調査
  • 地耐力調査(地盤調査)
  • 地中地下埋設物調査
  • ダイオキシン調査

10.マンション調査

  • マンション敷地権制度の欠陥
  • マンション付属建物と規約共用部分
  • マンション維持管理に関する事項

11.現地照合の確認調査

  • 法務局測量図、市役所測量図と登記簿地積などの役所関係資料と現況との照合
    最終的な再現地調査/法務局測量図と敷地の現況測量と登記地積の照合/法務局に地積測量図があるとき/安心できない地積測量図/通常の地積測量図が法務局にあるとき/法務局に地積測量図はあるが、境界標が見つからないとき/地元自治会/道路幅員の照合/個別浄化槽排水の可能性の確認/物件の擁壁及び隣地の擁壁/崖の高さ

12.調査報告書の記入と作成のポイント


13.エスクロー調査の実際

  • 調査内容は営業マンのセールスポイント
  • 調査結果による営業の優位性
  • 調査結果が価格変更を促す
  • 事前調査結果が売買契約条件になる
  • 案内から即、クロージングができる
  • 地域密着の紹介客が増大

14.総まとめとして

  • エスクロー物件調査の料金
  • 不動産業界の今後

15.エスクロー物件調査における調査の道順フローチャート

  • 現地調査編
  • 法務局編
  • 市役所編
  • 設備関係編
  • その他役所編
  • 再現地調査編
    敷地周り寸法と法務局地積測量図との照合/敷地境界標と地積測量図との照合/現地市道の幅員と市役所道路課資料および法務局道路測量図との照合/現地私道の幅員と市役所建築課の道路確認申請図および法務局道路測量図との照合/現地擁壁の高さ・厚み・亀裂の状況確認/送電線が敷地の真上にある

【主な掲載資料】(抜粋)

  • 不動産売買における情報開示書
  • 売主の不動産情報告知書
  • 売買付帯設備一覧表
  • エスクロー物件調査の特徴点
  • 新不動産登記法Q&A
  • 権利証書(土地)(建物)
  • 建築確認通知書
  • 境界確定協議書
  • 建築協定書
  • 現地調査表
  • 水道局納金
  • 給水装置名義変更届
  • 共同受信用アンテナケーブルの接続について
  • 東京電力電柱の地代について
  • ダイオキシン類の請負調査の受注資格機関一覧表
  • 特定有害物質を使用する業種
  • 土壌汚染対策法に関する問い合わせ窓口
  • 土壌汚染の可能性の特別調査
  • 千葉県建築基準法施行条例第4条(がけ条例)
  • 緑地協定
  • 敷地現況図
  • 地形図
  • 公図
  • 登記事項要約書
  • 旧紙公図
  • 仮換地図
  • 公図職権訂正の流れ
  • 地積測量図
  • 筆界特定Q&A
  • 筆界特定申請書
  • 底地建物のないこと証明
  • 共同担保目録
  • 登記事項証明書
  • 閉鎖謄本
  • 旧土地台帳
  • 農地転用届出書
  • 確認処理済み地積測量図
  • 境界確定協議書
  • 道路査定図
  • 道路境界査定申請書
  • 建築確認通知書
  • 建物閉鎖登記簿謄本
  • 固定資産評価額通知書
  • 聞取り調査保存用シート
  • 計画街路図
  • 都市計画:複合用途地域図
  • 53条許可申請書
  • 下水道図面
  • 仮換地証明書
  • 本換地処分通知書
  • 換地図
  • 保留地証明書
  • 所有権移転申請書
  • 重ね図
  • 仮換地の土地の底地証明書
  • 保留地の土地の底地証明書
  • 76条許可申請書
  • 道路位置指定の取扱い
  • 建築確認証明書
  • 建築計画概要書
  • 文化財埋蔵物分布状況地図
  • 文化財照会申請書
  • 文化財照会申請後の回答書
  • 国道幅員証明書
  • 開発行為許可申請書
  • 開発行為又は建築に関する証明書交付申請書
  • マンション調査チェックリスト

【付帯物】

  1. 資料編(資料1〜資料106)
  2. 物件調査報告書(戸建用)見本
  3. 物件調査報告書(白紙・コピー使用分)
    〔1〕土地・土地建物用
    〔2〕敷地権用
    〔3〕共有持分用
  4. 物件調査報告書CD(エクセル版)