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建替え 立退き

【大阪】宅建業者のための建替え・立退きの実務~建替えの準備と立退き請求の具体的対処方法~

【大阪】宅建業者のための建替え・立退きの実務~建替えの準備と立退き請求の具体的対処方法~
主催株式会社にじゅういち出版
日時2019年1月15日(火)
午後1時~午後5時
会場大阪府大阪市東淀川区東中島1-18-27 新大阪丸ビル新館 8階 809号室
JR新大阪駅(東海道本線)東出口より東口へ出て徒歩約5分
受講料1名 25,000 円、追加1名 20,000 円(テキスト・消費税込)
21出版倶楽部会員 1名22,500円、追加1名18,000円(テキスト・消費税込)
講師立川 正雄(弁護士)

昨今、賃貸建物(戸建て・アパート・ビル)の老朽化が問題となっており、老朽化した物件は、採算の悪化や防災・防犯の面でも課題が多く、相続財産としては不良資産となってしまいます。しかし、いざ建替えの段となると、賃借人の立退きが大きなハードルとなり、トラブルも多く発生しています。
そこで本セミナーでは、不動産業界で著名な立川正雄弁護士が昨今の不動産事情を踏まえながら、貸家・アパート・貸しビルの建替えのための立退きについての法的知識・立退き交渉の実務・事例を取り上げながら分かりやすく、詳しく解説します。

第1部 建替えのための貸家立退きの法務
1 建替えの必要性・立退交渉の基本的考え方
 ・どのような場合に建て替えを考えるか?
 ・建替・大規模リフォームのための立退きの考え方
2 立退問題における借家法の借家人の保護
 ・立退問題について、立退きを実現するために考えておくポイントはどのようなものか?
 ・法律上、貸主から立退請求ができるチャンスはどの様な場合か?
3 更新拒絶の正当事由
 ・更新拒絶による借家契約の終了
 ・建替えの必要性と明渡しの正当事由
 ・更新拒絶をするためには、どのような手続きをすべきか?
4 耐震性がないことを理由とする明渡しの正当事由
 ・古いアパートが地震で崩壊した場合の貸主の責任
 ・耐震性能がない場合には期間満了時に更新拒絶ができるか?
5 契約期間中の中途解除
 ・契約書に、貸主からの中途解約特約、つまり、「貸主の方からも1か月の予告で解約できる」との定めがあれば中途解約の通知はできるか?
6 法定更新後の解約
 ・建物も古いし耐震性能がなく建て替えの必要がある場合、更新拒絶の手続きはどのようにすればよいのか?
 ・解約申し入れのチャンスをつくるために法定更新にする予定であるが、更新料は徴収してよいか?
7 立退料の相場
 ・アパートの建替えの場合(家主の都合で出てもらう場合)、立退料として、最初にどのくらいの金額の提案を行い、また、どの程度の金額なら話し合いで求めてよいのか?
8 立退きの具体的交渉方法(立退合意書)
 ・立退合意書は、何に注意して作ればよいか?
 ・立退きの同意は得られたが、本当に立退いてくれるかあやしい相手には、どのように対処すればいいか?
 ・立退料支払いのポイントは?
9 建替えの準備(定期借家の利用)
 ・そろそろ建替えを考えなければならない古いアパートがある。将来の建替えに備えてどのような貸し方をすればよいのか?
 ・古いアパートを定期借家で次の入居者に貸したい。契約手続きで注意する点があるか?
10 賃貸建物を購入した買主からの立退請求
 ・古い耐震性のない建物を借家人付きで購入して、買主から立退きを請求し建替えを行う方法は有効か?
11 非弁行為(事例検討)
 ・立退交渉が非弁行為になるかどうかは、どのように判断したらよいのか?
 ・ビルの貸主から立退きの交渉について委託を受ける場合の委託契約書はどのようにしたらよいか?

第2部 一戸建貸家の建替えのための立退き(事例)
1 駅から10分程度の距離にある古い旧耐震の一戸建て貸家の事例

第3部 アパートの立退き(事例)
1 駅から13分程度の距離にある古い旧耐震の6部屋のアパートの事例

第4部 事業用ビルのテナントの立退き(事例)
1 調停で借主から家賃の9.5年分の立退料を要求され、1年間の借家継続、家賃の48か月分の立退料、敷金全額返還で立退きの調停が成立した事例
2 賃貸マンション建替えのため一階の店舗の立退交渉をした事例
3 建替えに合理性があるとして、立退料の支払いと引き換えに解除を認めた事例
4 解約の正当事由として、建物の朽廃、倒壊の危険を主張したが、裁判所はこれを認めず、賃貸人に補修工事を命じた事例

立川 正雄

立川 正雄

弁護士

昭和52年司法試験合格、昭和55年弁護士開業。
会社法務・開発・建築・不動産法務・倒産法務を専門分野とする。
最近では、ゴルフ場の清川カントリークラブの更生管財人として再建を果たす。
勤務弁護士8名を擁する法律事務所を経営。「請負契約の諸問題」「個人情報保護法と実務の対応」「不動産仲介の諸問」題等 で講演会を行い、「入居と退去の法務」「担保不動産売買仲介の実務」「賃貸管理業務規定・契約書式監修」等の著書がある。

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大阪府大阪市東淀川区東中島1-18-27 新大阪丸ビル新館 8階 809号室
(JR新大阪駅(東海道本線)東出口より東口へ出て徒歩約5分)