グレーゾーン解消対策と重説の記載方法 ～ 安全な不動産取引に開発文書の作成が必須 ～
| 主催 | 株式会社にじゅういち出版 |
|---|---|
| 日時 | 2024年10月16日(水) 午後1時 ～ 午後4時半 |
| 会場 | 千代田区神田駿河台3-2-11 連合会館4階 401会議室 【地下鉄】 東京メトロ千代田線 「新御茶ノ水駅」 Ｂ３出口（徒歩0分） 東京メトロ丸ノ内線 「淡路町駅」 Ｂ３出口 ※（Ｂ３出口まで徒歩5分） 都営地下鉄新宿線 「小川町駅」 Ｂ３出口 ※（Ｂ３出口まで徒歩3分） 丸ノ内線／新宿線をご利用の方は地下道を通り、千代田線方面へ ※ B3a・B3b出口は、違う方向へ出ますのでご注意ください。 【JR】 JR中央線・総武線 「御茶ノ水駅」 聖橋口（徒歩5分） |
| 受講料 | １名 25,000 円、追加１名 20,000 円（テキスト・消費税込） 21出版倶楽部会員 1名22,500円、追加1名18,000円（テキスト・消費税込） |
| 講師 | 津村 重行（エスクローツムラ 代表） |
※ 講義内容、時間等は変更になる場合があります。
＜受講の勧め＞
日本には「売主の説明義務を規定する法律がない」（2023.4.22最高裁 ）とされているために、不動産取引の際にはグレーゾーンが存在し、不動産を取り扱う宅建業者にその責任の大半が求められています。
「なぜグレーゾーンが存在するのか」、「どこにグレーゾーンが存在するのか」、「どうすればグレーゾーンを解消することができるのか」、といった命題を明らかにしなければ、安全な不動産取引をすることはできません。これらの問題を解消することができれば、一切の不動産トラブルはなくなります。
そのためには、改正民法で次の開発文書の作成が必須となりました。
(1)「“契約の内容”における特約合意文書の作成」
(2)「中古住宅の“品質・性能”における具体的事象による特約合意文書の作成」
(3)「仲介業者による通常の不動産の調査説明方法基準の特約合意文書の作成」
(4)「“人の死の契約の内容”における不適合事象に該当しない具体的事例の特約合意文書の作成」
これらは、「過去に起きた歴史的背景事件に基づく心理的不適合事象の対策」についても、有効に対応できる開発文書でなければなりません。
このほど、この問題に大きく切り込みをすることができて、あらたな開発文書を公開することとなりました。
本セミナーでは、これらの開発文書を不動産売買に活用していただくことにより、グレーゾーンに潜む不動産トラブルの大幅な解消対策と重説の記載方法を説明します。
※オンラインをご希望の方は10月10日（木）までにお申し込みください。
※オンラインをご希望の方：招待状を開催日前日までに送りますので「m21@21-pub.co.jp」からのメールを受信できますように設定をお願いいたします。
（※ブラウザは最新の物をお使いください。 Microsoft Edge、Firefox、Google Chrome、推奨。
※Internet Explorer（ インターネットエクスプローラ）は使用できません。 ）
Zoom 接続テストページ：https://zoom.us/test
↑ 上記の接続テストをしまして操作に関してご不安がございます場合は、事務局まで「事前テスト希望」
の旨ご連絡をください。
※実際に当日、オンラインで、セミナーに参加していただく為の「ZOOMのマニュアル」の用意がござい
ます。
Zoomマニュアル（PDF)：https://www.resa.or.jp/21syuppan/pdf/zoom_manual.pdf
↑ 上記にアクセスしていただき、マニュアルのPDFをパソコンに保存して、ご一読ください。
セミナー当日はこちらのマニュアルをご活用ください。
（マニュアルに載っている操作に関しましては、セミナー当日に有効となります。）
| お願い (全参加方法共通) |
※電子メールが届かない方 ・迷惑メールに自動的に振り分けられている可能性がありますので、一度ご確認頂きますよう お願い致します。 ・セキュリティソフトの設定によっては、メールを迷惑メールと判断し、受信拒否・削除する ことがあります。 ・お使いのセキュリティソフトの設定をご確認頂き、迷惑メール除外設定をお願い致します。 ・プロバイダによっては、ウィルスブロックや迷惑メール振り分けサービスが無料で標準設定 されている場合があります。 プロバイダで無料標準設定されているウィルスブロックや迷惑メール振り分けサービスが ないか、各プロバイダのページでご確認頂けます様お願い申し上げます。 ・受信ボックスがいっぱいになると、新しいメールを受け付けないことがあります。 最近、メールを使用されていないお客様でお心当たりのある方は、サーバーのメールを削除 して下さい。 ※セミナーキャンセルにつきまして ご参加予定の方のご都合が悪い場合は、代理の方がご出席ください。 |
| お願い (対面の方) |
※ＩＣレコーダーの持ち込みはご遠慮下さい。 ※キャンセル規程参加予定の方がご都合が悪い場合は、代理の方がご出席ください。 代理の方もご都合がつかない場合、開催日前日および当日のキャンセルについては キャンセル料として参加料の全額を申し受けます。ご了承ください。 |
| お願い (オンラインの方) |
※前日までにメールで招待状が届かない方は事務局までご連絡をください。 ※初めて ZOOM をご利用になる場合は、事前に接続テストを実施してください。 （※ブラウザは最新の物をお使いください。） Zoom 接続テストページ：https://zoom.us/test ↑ 上記の接続テストにて、操作に関してご不安がございます場合は、事務局まで 「事前テスト希望」の旨ご連絡をください。 ※１申込につき１名様が受講ください。 （著作権の観点から１申込で複数の方のご受講はお受けいたしません） ※音を出して視聴できる環境をご用意ください。 （イヤホンやヘッドセット外部スピーカーを使用しての受講をお勧めいたします。） ※お申込みの際に参加される方のメールアドレスを必ずご記載ください。 ※テキストは事前に送付いたします。 ※本セミナーの講義資料、および配信映像の録画、録音、撮影など複製、二次利用は一切禁止 させていただきます。 ※ZOOMにおけるリモート制御ならびにレコーディング機能はホスト側(主催者)のみ有効、 受講側は無効にさせていただきます。 ※お申込みの際に必ず「オンラインセミナー受講規約」をご確認ください。 お申込み完了を以って規約に同意した事といたします。 |
| お願い (Ｗｅｂ配信の方) |
※前日までにメールで招待状が届かない方は事務局までご連絡をください。 ※１申込につき１名様が受講ください。 （著作権の観点から１申込で複数の方のご受講はお受けいたしません） ※ブラウザの『Internet Explorer（インターネットエクスプローラ）』では、視聴ができません ので、下記のいずれかのブラウザをダウンロード、インストールしてご使用ください。 （※ Firefox推奨。ブラウザは最新の物をお使いください。） ・ Microsoft Edge → ダウンロードページへ ・ Firefox → ダウンロードページへ ・ Google Chrome → ダウンロードページへ ↑ 上記のどれかをご使用ください（Firefox推奨）。 ※音を出して視聴できる環境をご用意ください。 （イヤホンやヘッドセット外部スピーカーを使用しての受講をお勧めいたします。） ※お申込みの際に参加される方のメールアドレスを必ずご記載ください。 ※テキストは事前に送付いたします。 ※本セミナーの講義資料、および配信映像の録画、録音、撮影など複製、二次利用は一切禁止 させていただきます。 |
- ※ お申込みの流れについては、「セミナーお申込みについて」のページをご覧ください。
1.不動産売買にグレーゾーンが存在する理由とは
(1）図解で見る通常の不動産調査の業務範囲
(2）売主の説明義務違反は不法行為とした最高裁
(3）民法に売主の説明義務の規定がないとした最高裁
(4）個人の売主に法律上の説明義務があるとした最高裁
2.改正民法対策について
(5）瑕疵の有無に売買契約締結当時の取引観念を認めた最高裁
(6）暇疵は目的物を売買した趣旨に照らし判断した・東京高裁
(7）民法の”契約の内容”を特定する方法とは
(8）宅地の”品質と性能”を特定する方法とは
(9）既存建物の”品質と性能”を特定する方法とは
3.宅建業者の通常の不動産調査とは
(10）宅建業者が行うべき通常の現地調査とは
(11）宅建業者が行うべき通常の目視による現地調査の方法
(12）宅建業者が行うべき通常の法務局調査とは
(13）宅建業者が行うべき通常の役所・設備の調査とは
(14）周辺環境は売買の目的物ではないとした事件
4.情報が少ない売主による告知対策について
(15）仲介業者は売主の説明義務の履行補助者とした事件
(16）浄化槽設備の使用・撤去の記録を知らない売主対策
(17）過去に建っていた建物の記録を知らない売主対策
(18）これまでの土地の利用履歴を知らない売主対策
5.売買重要事項説明書の記載対策について
(19）底地上に建物の登記が存在する場合の記載の仕方
(20）未登記建物や増築未登記建物が存在する場合の記載の仕方
(21）地積測量図が敷地の現況寸法と相違している場合の記載の仕方
(22）誤記や記載間違いなどの情報が混在する”添付書類”の対策とは
(23）具体性のない将来の瑕疵の可能性は瑕疵ではないとした最高裁
(24）42条2項道路の敷地後退距離と敷地後退面積の記載の仕方
(25）”雨漏り”と”雨の吹込み”の相違の合意確認対策とは
(26）宅建業者が行う重要事項の調査および説明方法の合意確認の方法
6.人の死の心理的不適合事象の告知対策とは
(27）人の死の事象の種類とは
(28）人の死の心理的不適合事象についての特約合意とは
(29）人の死について説明を省くべき個人情報とは
(30）殺人事件の場合の判例とは？
津村 重行
（エスクローツムラ 代表）
有限会社エスクローツムラ代表取締役。昭和22年11月22日兵庫県生まれ。
昭和55年に三井のリハウスに入社。
昭和59年有限会社津村事務所（現エスクローツムラ）を設立。
昭和63年に宅地建物取引業協会千葉支部売買問題法律研究会座長、その後、同協会千葉支部相談副委員長・指導委員長・市役所相談委員を歴任。
【著書】
「マイホームを購入する前に読む本」 にじゅういち出版刊
「不動産物件調査の実務マニュアル」 にじゅういち出版刊
「新設 不動産売買重要事項説明の実務」 にじゅういち出版刊
千代田区神田駿河台3-2-11 連合会館4階 401会議室
【地下鉄】
東京メトロ千代田線
「新御茶ノ水駅」 Ｂ３出口（徒歩0分）
東京メトロ丸ノ内線
「淡路町駅」 Ｂ３出口 ※（Ｂ３出口まで徒歩5分）
都営地下鉄新宿線
「小川町駅」 Ｂ３出口 ※（Ｂ３出口まで徒歩3分）
丸ノ内線／新宿線をご利用の方は地下道を通り、千代田線方面へ
※ B3a・B3b出口は、違う方向へ出ますのでご注意ください。
【JR】
JR中央線・総武線
「御茶ノ水駅」 聖橋口（徒歩5分）