仲介業者の調査・説明義務違反により損害賠償や宅建業法の処分を受けることが非常に多くなっています。

また、２０２１年１０月公表された「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」については、大変問題点が多く、その実務対応の慎重な検討が必要になります。
そこで、日常の業務で注意すべき調査のポイント・説明（告知）方法・必要性（重説の記載方法）を解説しています。

１.調査義務の法的根拠
(1)宅建業法にはない調査義務は何が根拠で認められるのか？
(2)調査義務と説明（告知）義務の関係
(3)売主が契約不適合責任を負うと、当然仲介業者は調査義務・重要事項説明義務違反になるのか？
(4)調査義務・説明義務違反は無過失責任か？
(5)調査義務・説明義務に違反するとどのような責任が生じるか？（損害賠償・宅建業法上の処分）
(6)調査義務・説明義務に違反した仲介業者の損害賠償責任は仲介手数料の金額の範囲内に限定されるか？
(7)仲介業者の民事上の責任の消滅時効は？
(8)重要事項の不告知（説明義務違反）をした従業員・役員個人の処罰は？
(9)説明義務違反をした従業員・役員の雇主・会社の責任は（両罰規定）？

２.仲介業者の調査義務・説明義務の範囲
(1)仲介業者が売買の仲介でどの範囲まで調査すべきなのか？
(2)以下の事項についても調査義務があるのか？
　①地震の活断層の上にあるか。
　②液状化危険地域に指定されているか。
　③過去に浸水被害があったか？
　④電波障害でＣＡＴＶを契約しなければならない
(3)現状有姿売買ならば仲介業者は物件に雨漏りがあるか否かの調査義務は？
(4)売主がボヤを出していた場合の仲介業者の調査・説明義務
(5)買主の購入後隣に公園ができた場合
(6)屋根裏に多数のコウモリが棲息していた場合
(7)マンションのバルコニーが違法に増改築されていた場合
(8)戸建ての仲介で、床に傾きがあった場合
(9)付近に暴力団事務所があることについての仲介業者の調査・説明義務
(10)南側に高層マンション計画がある場合

３.宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン
(1)ガイドライン設定の趣旨
(2)ガイドラインと、宅建業法上の処分・民事上の責任
(3)正式版ガイドラインの適用範囲
(4)宅建業者の行うべき調査の範囲・方法・程度
(5)自殺・殺人事件の告知期間（心理的瑕疵の希薄化）
(6)自殺の場合は何年間告知すればよいか？
(7)売買と賃貸の仲介で期間が異なるのか？
(8)自殺・自然死・殺人事件で告知期間は異なるのか？
(9)告知義務・告知の方法