本書に取り上げられている、マーケティングの失敗による、空室で悩むマンションを抱え込んでしまった事例／建築会社・銀行・管理会社選びで失敗した事例／ 甘い事業収支計画書を鵜呑みにして失敗した事例／スケジュール管理に失敗した事例／近隣対策で問題が起きた事例など、複数の失敗事例から学ぶ成功への原 理・原則を解き明かす。

まえがき　賃貸住宅系の土地活用とは何か

第一章　マーケティング

【事例】マーケティングの失敗による、 空室で悩むマンションを抱え込んでしまった事例

●ケース１　高級マンション  
●ケース２　狭小マンション  
土地の活用方法を考える  
大切なのは事業性の確認  
ターゲットを見極める  
入居者ニーズを捉える  
コンセプトが重要  
土地活用の成功はオーナー自らの勉強から  
■チェックリスト１　マーケティング  

第二章　パートナー選び

1. 建築会社選び

【事例】建築会社選びで失敗した事例（倒産の悲劇）

●ケース１　契約直前で変更  
●ケース２　銀行紹介の会社が倒産  
誰に頼むのか？　大事業という認識を持つ……生涯・次世代まで影響  
非建築系パートナーの特徴  
社風、営業マンの様子、提案内容から信頼できる会社を見極める  
声のかけ過ぎは禁物  
安い建築費ＶＳ高い建築費……そのからくりと実態  
契約前に必ず信用調査を  
ハウスメーカーのメリット、デメリット  
注文建築のメリット、デメリット  

【事例】とても気の毒な事例

●ケース１　欠陥住宅で割腹自殺  
●ケース２　二度、建築会社の倒産を経験した例  

【事例】親戚に依頼して失敗した事例（親戚に依頼……付き合い断絶へ）

設計事務所の仕組み（構造計算・意匠・実施設計〜施工管理まで）  
■チェックリスト２　建築会社とその営業マン  
■チェックリスト３　設計事務所  
■チェックリスト４　工事の施工上の注意  

2. 銀行選び（変動金利・固定金利の選択）

賃貸住宅経営における融資の種類  
公的融資・都市銀行・地方銀行・信用金庫・ノンバンクさてあなたは？  
変動金利と固定金利、どっちを選ぶ？  
繰上返済・金融機関の変更・リスケジュールの仕組み  
建築費の値下げ交渉より、金利の減額交渉のほうが効果的  
できるだけ長期のローンを選ぶ  
融資の競争比較のメリット、デメリット  

3. 管理会社選び

【事例】管理会社選びで失敗した事例 （サブリース会社の選択と不誠実な会社との出会い）

●ケース１　契約解除に巨額のペナルティ  
●ケース２　借家権を主張してきた管理会社  
あなたに合った管理方法（形態）とこんなに大きく違う業界各社  
管理会社は「報・連・相」が大切  
管理会社選びは結婚と同じ  
管理委託契約は、契約書の中身のチェックが重要  
管理会社はボランティアではない  
契約書の数字のマジック  
管理会社の信用調査も必須  
■チェックリスト５　誠実な管理会社の見極め方  

第三章　事業計画の考え方

1. 事業収支計画

【事例】甘い事業収支計画書を鵜呑みにして失敗した事例

事業収支計画３＋１の法則を理解しよう  
収入（賃料）の見積もり  
返済計画  
ランニングコスト  
事業収支計画書は数字のマジックがたくさん盛り込まれている  
こんな事業収支表は危ない  

2. ランニングコスト

【事例】ランニングコストを甘く見てしまって、収支が厳しくなった事例

事業収支計画の次に厳密に見込みたいランニングコスト  
建物構造別の長期修繕計画と建物の寿命  
建物管理・保守・清掃計画・植栽計画……これだけは気をつけよう  
（コラム　事業計画で注意すべきポイント・税金の話）  

3. スケジュール（仮住まいの移転・解体・着工・上棟・竣工〜募集）

【事例】スケジュール管理に失敗した事例

請負契約と業界の仕組み  
マーケティングと並び重要なスケジューリング  
今、契約しないと３月の完成に間に合いません……常套文句にご注意  
完成時期は３月が本当に最適なのか？  
余裕のスケジュール管理が成功の鍵を握る  
工期の目安  
■チェックリスト６　スケジュール  

第四章　近隣、権利調整、相続

1. 近隣対策

【事例】近隣対策で問題が起きた事例

●ケース１　敷地境界トラブルに発展した例  
●ケース２　金銭を要求された例  
近隣対策の考え方  
具体的な対策の手順  
日頃からの関係が建築計画に大きく影響  
トラブル事例とチェックポイント  
建築には官民査定測量は不要  
■チェックリスト７　近隣対策のチェックポイント  

2. 親族問題

【事例】親や子供など、親族との合意形成でトラブルになった事例

奥さん・子供を上手に巻き込む。独断専行の危険性  
相続対策としての土地活用  

【事例】相続対策が争族になった事例（本当の相続対策とは……）

名義の問題と、納税プランニング……次世代に禍根を残さないために  
争いが起こる前に親からのメッセージを伝える  
不動産だけでなく、親の思い、経営のやり方を伝える  
不良資産を次世代に残してはならない  

【事例】次世代に怨まれた事例

●ケース１　お父さん怨みます！  
●ケース２　夫から相続した物件に悩まされた妻と娘  

3. 立ち退き交渉

【事例】立ち退き交渉で失敗した事例（早々と引越ししたが……）

立ち退き料は必要経費  
成功事例も知ってモチベーションをあげていこう  
交渉は適任者に任せる  
借地借家法を学ぼう！　この恐ろしい法律を克服しなければ失敗する  
複数の失敗事例から学ぶ成功の原理原則  
■チェックリスト８　立ち退き交渉の教訓とチェックポイント  

あとがき　だから、土地活用は面白い

【事例】賃貸住宅経営の成功事例

賃貸住宅経営の未来像……あなたは絶対に成功する  
■チェックリスト９　成功大家さんから学ぶ10の成功の鍵