不動産実務シリーズ（8）土地活用の教科書谷崎憲一のその土地活用ちょっと待った！　改訂版

著者	谷崎　憲一（社団法人東京共同住宅協会　会長）
定価	2,200円（本体価格 2,000円＋消費税10％）
ISBN	ISBN978-4-904842-33-1 C2034
形式	四六判 256頁

【お詫びと訂正】本書の50ページ、51ページ、213ページに誤りがございました。大変申し訳ございません。お詫びして訂正させていただきます。詳しくは正誤表をご参照ください。

あなたの人生を左右する土地活用(賃貸住宅経営)は最初が肝心！これから手持ちの土地の活用を考えている地主さんが失敗しないために読む価値ある一冊です。初版から９年、読者の声に応えるかたちで、詳細を検証し新しい時代にあった改訂版が出来上がりました。

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初期投資の大きい土地活用は最初が肝心です。本書では、土地活用のなかでも最もスタンダードな賃貸住宅経営を中心に、その注意点とポイントについて、失敗事例（１１事例）を踏まえながら解説します。賃貸住宅経営を成功するための原理・原則を本書で学ぶことができます。土地活用について正しい判断をするための価値ある一冊です。初版から９年、読者の声に応えるかたちで、詳細を検証し新しい時代にあった改訂版が出来上がりました。

まえがき　土地活用とは何か

第一章　マーケティングと土地活用のイロハ
第一節　マーケティングで失敗しないために！
【事例】マーケティングの失敗による、空室で悩むマンションを抱え込んでしまった事例
●ケース１　ターゲットを見誤った賃貸マンション
●ケース２　狭小マンション
１．マーケティングの重要性
２．事業性の確認
３．ターゲットの見極め、絞り込み
４．入居者ニーズを捉える
５．コンセプトが重要
■チェックリスト１　マーケティング
第二節　土地活用のイロハ
【事例】３つの差別化で入居者が殺到している家主さんの事例
１．土地活用には、どのような方法が考えられるのか？
２．土地のイメージを再把握してみよう
３．土地の特性を考えてみよう
４．土地活用の目的
■チェックリスト２　現在の生活、将来の生活イメージ
■チェックリスト３　相続税について

第二章　パートナー選び
第一節土地活用は、誰に相談すれば良いの？
【事例】親戚に依頼して失敗した事例（親戚に依頼……付き合い断絶へ）
１．相談相手を考える
２．建築系パートナー
３．非建築系パートナー
４．公的機関系パートナー
５．非建築系パートナーの特徴
■チェックリスト４　パートナー選び
第二節　建築会社はどうやって選ぶの？
【事例】建築会社選びで失敗した事例（倒産の悲劇）
●ケース１　契約直前で変更
●ケース２　銀行紹介の会社が倒産
１．建物により異なる建築会社︱ハウスメーカー、ゼネコン、工務店
２．どうやって建築会社を選定するか？
３．建築会社選定にあたっての注意点
■チェックリスト５　建築会社とその営業マン
第三節　金融機関はどうやって選ぶの？
【事例】思わぬ理由で金融機関から借入れができなくなった事例
１．どうやって金融機関を選ぶか
２．変動金利と固定金利の選択
３．融資申込みの審査について
４．その他の注意点
第四節　管理会社はどうやって選ぶの？
【事例】管理会社選びで失敗した事例（サブリース会社の選択と不誠実な会社との出会い）
●ケース１　契約解除に巨額のペナルティ
●ケース２　借家権を主張してきた管理会社
１．サブリース契約のメリットと注意点
２．自主管理と業者委託管理
３．賃貸管理委託業務の内容と契約の注意点
４．賃貸管理会社の選び方
■チェックリスト６　誠実な管理会社の見極め方

第三章　良い事業になりそうかどうかの判断方法は？
第一節　事業収支計画書
【事例】甘い事業収支計画書を鵜呑みにして失敗した事例
１．土地活用着手を判断するための「事業収支計画書」
２．二種類の事業収支計画書
３．検討段階に応じた三種類の事業収支計画書
第二節　事業収支計画を確認する場合の留意点
１．事業収支計画の３つのポイント＋アルファ
２．総事業費
３．収入（賃料）の見積り
４．返済計画
５．ランニングコスト
【事例】ランニングコストを甘く見てしまって、収支が厳しくなった事例
６．土地活用事業に着手するかどうかの判断

第四章　着工から完成までのスケジュール管理
【事例】営業マンにせかされて失敗した事例
第一節　主な業務に関するスケジュール管理
１．コンサルタントとの相談
２．マーケティング
３．設計事務所の選定
■チェックリスト７　設計事務所
４．事業収支計画の決定と建築会社の選定
５．金融機関の選定
第二節　建築工事に関するスケジュール
１．建築確認申請から工事監理
２．建築工事期間の目安
■チェックリスト８　工事の施工上の注意
第三節　建築工事に付随する注意点
１．既存建物解体作業
２．オーナーの仮住まい
３．権利調整
第四節　余裕のスケジュール管理が成功の鍵を握る
■チェックリスト９　スケジュール

第五章　土地活用のリスクマネジメント
第一節　近隣対策の考え方
【事例】近隣対策で問題が起きた事例
●ケース１　敷地境界トラブルに発展した例
●ケース２　金銭を要求された例
１．近隣対策の基本的な考え方
２．近隣対策の具体的な手順
３．日頃からの近隣関係が重要です
４．建築工事中のトラブルとチェックポイント
５．建築工事に必要なのは現況測量
■チェックリスト10　近隣対策のチェックポイント
第二節　親族問題
【事例】親や子供など、親族との合意形成でトラブルになった事例
１．奥さん・子供さんと一緒に賃貸経営をするのが成功の秘訣
【事例】相続対策が争族になった事例（本当の相続対策とは……）
２．円満な相続を考慮した土地活用
３．争いを防ぐためにも必要な親からのメッセージ
４．賃貸経営の方法や考え方を残す重要性
【事例】次世代に怨まれた事例
●ケース１　お父さん怨みます！
●ケース２　夫から相続した物件に悩まされた妻と娘
第三節　立退交渉
【事例】立退交渉で失敗した事例（早々と引越ししたが……）
１．立退料は必要経費
２．多くの成功事例があることを知ってください
３．交渉は適任者に任せる
４．複数の失敗事例から学ぶ成功の原理原則
■チェックリスト11　立退交渉の教訓とチェックポイント